Giriş:
Bu yatırım tezinde, Türkiye’nin gayrimenkul ve lojistik sektörlerinde benzersiz bir konuma sahip olan Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (RYGYO) derinlemesine bir analizini sunmak istedim. Amacım, Reysaş GYO’nun sadece mevcut finansal ve operasyonel gücünü değil, aynı zamanda gelecekteki büyüme potansiyelini ve rekabet avantajlarını da ortaya koyarak, neden diğer gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) arasında öne çıktığını detaylı bir şekilde açıklamak. Öyleyse başlayalım.
1. Gayrimenkul ve Lojistik Depolama Sektörüne Genel Bakış
Reysaş GYO’nun yatırım potansiyelini tam anlamıyla kavrayabilmek için öncelikle şirketin içinde bulunduğu makro ve sektörel çevreyi anlamak büyük önem taşıyor. Bu bölümde, Türkiye’deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) sektörünün genel görünümünü ve daha özelde Reysaş’ın ana faaliyet alanı olan lojistik ve depoculuk sektörünün dinamiklerini, büyüme potansiyelini ve güncel trendlerini ele alacağız.
1.1. Türkiye GYO Sektörü
Türkiye’de GYO sektörü, özellikle son yıllarda artan bir ilgiyle karşılaşmaktadır. Şehirleşme oranlarındaki artış ve büyüyen orta sınıf, nitelikli gayrimenkul projelerine olan talebi körüklemekte, bu da GYO’lar için önemli bir büyüme alanı yaratmaktadır. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde ticari gayrimenkul yatırımları ve markalı konut projeleri sektörün lokomotifi konumundadır.
GYO sektöründeki bu hareketlilik, sadece yeni oyuncuların piyasaya girmesiyle sınırlı kalmamış, aynı zamanda Borsa İstanbul’da işlem gören GYO sayısında da artışa neden olmuştur. 2010 yılında BİST’te işlem gören 23 adet GYO şirketi varken, 2025 ilk çeyrek itibariyle bu rakam 51’e yükselmiştir. Bu durum, sektörün kurumsallaşma ve şeffaflaşma yolunda attığı adımların bir yansıması olarak değerlendirilebilir. Artan halka arz sayısı ve piyasaya giren yeni GYO’lar, sektördeki rekabeti de beraberinde getiriyor.
Güncel Trendler (2024-2025)
GYO sektörünün farklı alt segmentleri, son dönemde değişken performanslar sergilemiştir. Alışveriş merkezi (AVM) ciroları, enflasyonist ortamın da etkisiyle güçlü bir artış trendi göstermektedir. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ile Akademetre Research tarafından hazırlanan endekse göre, AVM’ler 2024 yılını bir önceki yıla göre nominal olarak %77,1’lik bir ciro artışıyla kapattı. 2025’in ilk çeyreğinde de bir miktar yavaşlama olsa da enflasyon üstü ciro artışları devam ediyor.
Ofis piyasasında da benzer bir canlanma dikkat çekiyor. İstanbul Merkezi İş Alanı’nda (MİA) A sınıfı ofislerdeki boşluk oranı 2024 sonu itibarıyla %5’in altına inerken, birincil ofis kiraları metrekare başına 1.800 TL seviyesine ulaşmıştır.
Buna karşılık, konut sektörü farklı bir tablo çizmektedir. Türkiye genelinde konut satışları 2024 yılı genelinde, 2023 yılına göre %17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 adet olarak gerçekleşti. Özellikle yüksek faiz oranlarının etkisiyle ipotekli konut satışlarında ciddi bir düşüş yaşandı. 2025’in ilk 5 ayında da toplam konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4’lük bir azalış göstererek 465 bin 761 oldu.
Aynı dönemde, özellikle depremden etkilenen bölgelerdeki yeniden yapılaşma faaliyetleri ve genel talep artışı nedeniyle inşaat maliyetlerinde de önemli bir yükseliş gözlemlendi.
Bu farklı segment performansları, GYO yatırımcıları için önemli çıkarımlar barındırıyor. AVM ve ofis piyasalarındaki olumlu kira ve ciro artışları, bu alanlara yatırım yapan GYO’lar için pozitif bir görünüm sunarken, konut piyasasındaki yavaşlama ve artan maliyetler konut odaklı GYO’lar için bazı zorluklara işaret ediyor. Reysaş GYO’nun ana faaliyet alanı olan lojistik gayrimenkul segmenti ise bu denklemde farklı bir konumda yer almakta. Lojistik sektörüne olan talebin, özellikle e-ticaretin etkisiyle güçlü kalması, Reysaş GYO gibi bu alana odaklanmış şirketlerin, konut piyasasındaki dalgalanmalardan nispeten daha az etkilenerek daha istikrarlı bir performans sergileme potansiyeline sahip olduğunu düşünüyorum.
1.2. Türkiye Lojistik ve Depoculuk Sektörü:
Büyüme Dinamikleri ve E-Ticaretin Rolü
Türkiye lojistik sektörü, ülkenin Asya ile Avrupa arasında köprü vazifesi gören stratejik coğrafi konumu, gelişen sanayisi ve artan dış ticaret hacmi sayesinde son yıllarda dikkat çekici bir büyüme performansı sergilemektedir. Bu büyümenin ardındaki en önemli itici güçlerden biri de hiç şüphesiz e-ticaret sektöründeki gelişmeler. Pandemi ile birlikte ivme kazanan online alışveriş alışkanlıkları, kalıcı hale gelmiş ve bu durum, modern, teknolojik altyapıya sahip, verimli ve stratejik olarak konumlanmış depolara olan talebi katlayarak artırmıştır.
PwC tarafından hazırlanan bir rapora göre, son 5 yılda hızla büyüyen Türkiye 3. parti lojistik pazarının 2028 yılında ortalama 1,8 trilyon TL’ye ulaşabileceği öngörülmektedir. Hizmetix tarafından yayınlanan bir başka analizde ise, Türkiye’de e-ticaret hacminin 2024 yılında %30 büyüyerek 950 milyar TL’ye ulaştığı ve e-ticaret firmalarının artan lojistik ihtiyaçlarının, özellikle depolama ve hızlı teslimat çözümleri konusunda yeni yatırımları beraberinde getirdiği belirtilmektedir.
Bu rakamlar, lojistik gayrimenkul sektörünün sadece geçici bir trendden ibaret olmadığını, aksine yapısal ve uzun vadeli bir talep artışıyla karşı karşıya olduğunu gösteriyor. E-ticaretin artması, daha fazla ürünün depolanması, ayrıştırılması, paketlenmesi ve son kullanıcıya ulaştırılması anlamına gelmekte. Bu süreçlerin verimli bir şekilde yönetilebilmesi için modern depolama tesisleri kritik bir rol oynuyor. Dolayısıyla, Reysaş GYO gibi bu alanda uzmanlaşmış ve modern depo portföyüne sahip şirketler için bu durum, sürdürülebilir ve uzun vadeli bir gelir akışı potansiyeli sunduğunu düşünüyorum.
Arz-Talep ve Kira Gelişmeleri
Lojistik depolama sektöründeki güçlü talep, arz ve kira fiyatları üzerinde de belirgin etkiler yaratıyor. 2025 yılının ilk çeyreği itibariyle, Türkiye’nin en önemli lojistik pazarlarından biri olan Marmara Bölgesi’ndeki (İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan) toplam lojistik depo arzı 11,5 milyon metrekareye ulaştı. Aynı dönemde, birincil lojistik kiraları metrekare başına aylık $9 – $10 bandına oturmuş durumda. Bu çarpıcı kira artışı, bir yandan mevcut depo sahipleri için önemli bir gelir artışı anlamına gelirken, diğer yandan yeni depo yatırımlarının cazibesini de artırmaktadır.
Kira seviyelerindeki bu yükseliş, sektördeki güçlü talebin ve muhtemelen bu talebi karşılamakta yetersiz kalan yeni arzın bir yansıması diye düşünüyorum. Reysaş GYO açısından bakıldığında, bu durum iki yönlü bir fayda sağlamaktadır: Birincisi, şirketin mevcut portföyündeki depoların kira gelirleri, sözleşme yenileme dönemlerinde bu artışlardan olumlu etkilenme potansiyeline sahip. İkincisi, devam eden ve planlanan yeni depo projeleri, mevcut piyasa koşullarında daha yüksek kira bedelleriyle kiracı bulma ve dolayısıyla daha yüksek yatırım getirisi elde etme potansiyeli taşımaktadır. Bu durum, şirketin Net Aktif Değerini (NAD) ve genel karlılığını destekleyici bir unsur olarak öne çıkıyor.
Gelecek Beklentileri ve Stratejik Önem
Türkiye lojistik sektörü, sadece bugünün değil, geleceğin de stratejik öneme sahip sektörlerinden biri olarak kabul edilmektedir. Lojistik işletmelerinin önemli bir kısmının gelecek altı aylık dönemde yatırım yapmayı planlaması ve bu yatırımlarda teknoloji ve insan kaynakları gibi alanların öncelikli olması, sektördeki modernleşme ve büyüme iştahını göstermektedir. Türkiye’nin yakın tedarik (nearshoring) ve dost tedarik (friend-shoring) gibi küresel tedarik zinciri yeniden yapılanma trendlerinden faydalanma potansiyeli, ülkenin uluslararası bir lojistik üs olma konumunu daha da güçlendiriyor.
2025 yılına yönelik beklentiler, sektörde dijitalleşme, sürdürülebilirlik ve altyapı yatırımlarının devam edeceği yönünde. Bu makro trendlerin, Reysaş GYO gibi lojistik depolama alanında uzmanlaşmış bir şirketin avantajına olacağını düşünüyorum. Şirketin A sınıfı modern depolar inşa etme, mevcut portföyünü teknolojik olarak (özellikle GES yatırımlarıyla) geliştirme ve “Yeşil Lojistik” prensiplerine uyum sağlama stratejisi, bu gelecek beklentileriyle uyum içerisinde. Bu durum, şirketin uzun vadeli kiracı çekme potansiyelini artırırken, operasyonel verimliliğini ve karlılığını da olumlu yönde etkileyecektir.
2. Reysaş GYO’nun Depo Ağı, Stratejik Lokasyonları ve Operasyonel Gücü
Reysaş GYO’nun yatırım yapmamın temelinde, sahip olduğu ve geliştirdiği geniş ve modern depo ağı yatmakta. Bu bölümde, şirketin bu değerli varlıklarını, depoların coğrafi dağılımının stratejik önemini, teknolojik özelliklerini ve bu operasyonel gücün en önemli göstergelerinden olan kiracı portföyü ile doluluk oranlarını inceleyeceğiz.
2.1. Mevcut Depo Yapısı ve Özellikleri
Reysaş GYO, Türkiye’nin en büyük depo yatırımcılarından ve geliştiricilerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Şirketin 31 Mart 2025 tarihli faaliyet raporuna göre, portföyünde yaklaşık 1.510.000 metrekare kiralanabilir alana sahip 86 adet gayrimenkul bulunmaktadır ve bu portföyün toplam değeri yaklaşık 61,78 milyar TL seviyesine ulaşmıştır.
Bu portföyün aslan payını, şirketin uzmanlık alanı olan lojistik depolar oluşturmakta. Aynı tarih itibarıyla, portföyde 802.169 metrekare yapı alanına ve yaklaşık 39,3 milyar TL değere sahip 40 adet lojistik depo yer alıyor. Bunun yanı sıra, portföyde fındık depoları gibi daha niş alanlara yönelik yatırımlar, gelecekteki projeler için stratejik öneme sahip 20 adet arsa ve otel, ofis, fabrika binası gibi farklı tiplerde gayrimenkuller de bulunmaktadır.
Reysaş GYO’nun portföy yapısı, şirketin ana faaliyet alanına, yani lojistik depolamaya net bir şekilde odaklandığını ve bu alanda önemli bir ölçek ekonomisi yarattığını açıkça ortaya koyuyor. Bu odaklanma, şirketin “Türkiye’nin Depocusu” olma vizyonunu sürdürmeye devam ettiğini gösteriyor.
Depoların Coğrafi Dağılımı ve Stratejik Önemi
Reysaş GYO’nun depo portföyü, Türkiye’nin ekonomik ve lojistik açıdan en hareketli bölgelerinde stratejik bir şekilde konumlanmıştır. Depoların büyük bir kısmı, Kocaeli (özellikle Gebze ve Çayırova gibi sanayi ve lojistik merkezlerinde), İstanbul (Tuzla, Esenyurt, Sancaktepe gibi hem sanayi hem de tüketim merkezlerine yakın bölgelerde), Adana, Ankara, İzmir ve Bursa gibi büyük sanayi ve ticaret şehirlerinde yoğunlaşmış durumda. Bu lokasyonlar limanlara, uluslararası ve ulusal ana ulaşım ağlarına (otoyollar, demiryolları), organize sanayi bölgelerine ve büyük nüfuslu tüketim merkezlerine yakınlıkları sayesinde kiracılar için önemli operasyonel avantajlar ve maliyet tasarrufları sunuyor.
Depoların bu stratejik dağılımı, Reysaş GYO için birçok avantajı beraberinde getirmekte. Birincisi, bu bölgelerdeki modern depolara olan talep genellikle yüksek, bu da kiracı bulma süreçlerini kolaylaştırıyor ve yüksek doluluk oranlarının sürdürülmesine yardımcı oluyor. İkincisi, bu stratejik lokasyonlardaki arsa ve gayrimenkul değerleri genellikle daha istikrarlı ve artış potansiyeli daha yüksek ve bu da şirketin portföy değerinin zaman içinde artmasına katkıda bulunuyor.
Teknolojik Özellikler ve “A Sınıfı” Depolar
Reysaş GYO, portföyündeki tüm depoların A Sınıfı standartlarda olduğunu ve en son teknolojilerle donatıldığını özellikle vurgulamakta. Peki A Sınıfı depo ne demek? A Sınıfı depo tanımı genellikle, modern lojistik operasyonlarının gereksinimlerini karşılayacak üst düzey özellikleri ifade eder. Bunlar arasında yüksek tavanlar (verimli dikey depolama için), düz ve yük taşıma kapasitesi yüksek zeminler, çok sayıda yükleme-boşaltma rampası, geniş manevra alanları, gelişmiş yangın önleme ve güvenlik sistemleri, enerji verimliliği sağlayan tasarımlar ve ofis alanları gibi unsurlar bulunur.
Bu yüksek standartlar, Reysaş GYO’nun özellikle uluslararası standartlarda operasyon yürüten büyük ölçekli yerel ve global şirketler tarafından tercih edilmesini sağlamaktadır. Kaliteli ve teknolojik altyapıya sahip depolar, kiracılar için operasyonel verimlilik artışı, daha düşük hasar oranları ve daha güvenli bir çalışma ortamı anlamına gelir. Bu da, Reysaş’ın daha seçkin bir kiracı portföyü oluşturmasına, genellikle daha uzun süreli kira sözleşmeleri imzalamasına ve potansiyel olarak daha yüksek kira bedelleri talep etmesine olanak tanımakta.
2.2. Devam Eden ve Planlanan Projeler
Proje Aşamasındaki Depolar
Reysaş GYO’nun büyüme stratejisinin en önemli göstergelerinden biri, sürekli olarak yeni depo projeleri geliştirmesidir. Son faaliyet raporuna göre devam eden projeler şu şekildedir.
Bu devam eden ve planlanan projeler tamamlandığında, Reysaş GYO’nun toplam kiralanabilir alanı ve dolayısıyla kira geliri potansiyeli önemli ölçüde artacaktır.
Arsa Stoku ve Geliştirme Potansiyeli
Reysaş GYO’nun gelecekteki büyüme potansiyelini destekleyen bir diğer önemli unsur da sahip olduğu arsa stoku. Şirketin 31 Mart 2025 itibarıyla portföyünde, toplam 395.331 metrekare alana sahip 20 adet arsa bulunuyor. Bu arsalar, gelecekte yeni depo veya diğer gayrimenkul projeleri geliştirmek için şirkete önemli bir esneklik ve maliyet avantajı sunmakta.
Sahip olunan arsa stoku, Reysaş GYO’ya birkaç açıdan avantaj sağlıyor. Birincisi, yeni proje geliştirme süreçlerinde arsa arayışı ve satın alma maliyetlerinden tasarruf edilmesini sağlar. İkincisi, arsa tedariki sürecindeki belirsizlikleri ortadan kaldırarak proje geliştirme süreçlerini hızlandırabilir. Üçüncüsü, stratejik lokasyonlarda önceden edinilmiş arsalar, gelecekteki arsa fiyat artışlarından şirketi koruyabilir ve proje karlılığını artırabilir. Bu nedenle, arsa stokunun, Reysaş GYO’nun organik büyüme stratejisinin sürdürülebilirliğini destekleyen önemli bir varlık olduğunu düşünüyorum.
2.3. Kiracı Portföyü
Önemli Kiracılar ve Kira Süreleri
Reysaş GYO’nun güçlü ve çeşitlendirilmiş kiracı portföyü bulunuyor. Şirketin kiracıları arasında, kendi sektörlerinde lider konumda olan birçok ulusal ve uluslararası güçlü marka bulunmakta.
2023 ve 2024 yılı faaliyet raporlarında ve KAP açıklamalarında adı geçen önemli kiracılardan bazıları şunlardır: CarrefourSA, Mercedes Benz, Honda Türkiye,Hepsiburada, Horoz Lojistik, Toyota Türkiye, Adel Kalemcilik, Dirk Rossmann, ve Ferrero.
Kira sözleşmelerinin süreleri, kiracının ihtiyacına ve kiralanan deponun özelliklerine göre değişiklik göstermekle birlikte, portföyde uzun vadeli anlaşmaların ağırlıkta olması dikkat çekici. Örneğin, CarrefourSA ile İzmir Torbalı’daki yeni depo için 5+5 yıllık bir sözleşme imzalandı. Mercedes Benz Otomotiv’in Gebze’deki bir depo için 5 yılı geri dönülemez olmak üzere toplam 11 yıllık bir kira sözleşmesi bulunuyor.
Yakın zamanda Manisa Turgutlu’da inşa edilecek bir depo için yurtiçinde yerleşik bir müşteriyle 1 Mart 2025’ten itibaren geçerli olmak üzere 10 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldığı duyuruldu. Yine Sakarya’da bulunan 5.545 m²’lik depolama alanı için, halihazırda kiracı olan ‘Toyota Motor’ ile 10 yıllığına ve geri dönülemez şekilde tekrar kiralama sözleşmesi imzalandı.
Benzer şekilde Kocaeli-Gebze’de bulunan arsa üzerinde, yarısı şirkete ait olmak üzere, 26.264 m² kapalı alana sahip depo inşaatına başlandı. Depo 1 Nisan 2026’da 5+5 yıl süreyle Kiğılı Giyim’e kiralanacak. Bu tür uzun vadeli sözleşmeler, Reysaş GYO’ya gelecekteki nakit akışları konusunda öngörülebilirlik ve istikrar sağlıyor.
Kira Gelirleri ve Artış Potansiyeli
Biraz önce de bahsettiğim gibi Reysaş GYO’nun ana gelir kaynağını, sahip olduğu depolardan elde ettiği kira gelirleri oluşturuyor.
Kira sözleşmelerinde artış oranları genellikle TÜİK tarafından açıklanan TÜFE ve/veya Yİ-ÜFE’ye göre endekslenmektedir. Bu durum, özellikle enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde şirketin kira gelirlerinin reel değerini korumasına ve hatta artırmasına olanak tanımaktadır.
Bunun dışında döviz bazında(dolar veya euro) yapılan kira sözleşmeleri de şirkete TL’nin değer kaybetttiği dönemlerde doğal bir kur hedge’i oluşturmaktadır.
Okuduğunuz için teşekkür ederim.
Devamı 2. Bölümde.
Bay Tutumlu
Güzel bir çalışma olmuş. Teşekkür ederim.
Sağlıcakla…